Mietrendite

Die Kennzahl der Mietrendite ist ein erster Indikator für die Einschätzung der Rentabilität einer Immobilie. Sie setzt den Mietreinertrag ins Verhältnis zum Verkehrswert, ohne Berücksichtigung von Finanzierungsaspekten oder Wertsteigerungen.

Je höher die Rendite, desto besser?

Bei Immobilien ist es wie mit anderen Kapitalanlagen: Mit einer extrem hohen Rendite ist auch ein hohes Risiko verbunden.

Denn: Je besser die Zukunftsperspektiven einer Immobilie, desto höher ihr Preis - und umgekehrt. Da bei der Mietrendite die Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Preis gesetzt werden, kann eine überdurchschnittlich hohe Rendite ein Indiz für einen besonders günstigen Preis sein. Und der günstige Preis wiederum ein Indiz für schwache Erfolgsaussichten (z.B. Abwanderung, steigende Arbeitslosigkeit, schlechte Infrastruktur…).

In einer beliebten Metropole wie München sind die Renditen relativ niedrig, da die Kaufpreise extrem hoch sind. Das ist der Preis für langfristige Sicherheit. Andererseits ist hier kaum mit weiteren attraktiven Wertsteigerungen zu rechnen - wenn die Preise bereits ihr Limit erreicht haben.

Objektrendite

Als Hauptindikator für die Rentabilität dient bei vermieteten Immobilien die Kennzahl Objektrendite. Sie berücksichtigt zwar Steuereffekte, aber keinerlei Finanzierungseffekte, so dass zunächst eine reine Bewertung der Immobilie erfolgt und somit verschiedene Objekte verglichen werden können, die als Investment zur Auswahl stehen.

Folgende Bewertungsstufen dienen zur Orientierung:

• weniger als 4,5 % p.a. sind unbefriedigend.
• zwischen 4,5 - 6,5 % p.a. können als angemessen bis gut beurteilt werden.
• über 6,5 % p.a. gilt als hervorragend.

Im zweiten Schritt kann entschieden werden, wie die Investition unter Nutzung von Fremdkapital und dem daraus resultierenden "Leverage-Effekt" mit einem optimierten Eigenkapitaleinsatz erfolgen kann (s. nächstes Thema). Und nur um die Optimierung des Eigenkapitaleinsatzes kann es bei der Immobilie als Kapitalanlage gehen.

Eigenkapital-Rendite

Eine weitere wichtige Kennzahl ist die Eigenkapital-Rendite. Dabei wird der Gesamtertrag (inkl. Steuern und Finanzierungseffekte) ins Verhältnis zum (heute) noch gebundenen Eigenkapital gesetzt.

Sie misst also die Rendite auf Ihr derzeit gebundenes Kapital und zeigt Ihnen auf, ob es ggf. in andere Alternativen besser investiert werden könnte. Eine Renditeberechnung auf das ursprünglich eingesetzte Eigenkapital ist deshalb nicht sinnvoll.

Lässt sich die Eigenkapital-Rendite erhöhen?

Mit dem sogenannten "Leverage Effekt" können Sie ggf. die Eigenkapital-Rendite erhöhen. "Leverage" bedeutet Hebelwirkung. Der Begriff beschreibt, wie sich der Einsatz von Fremdkapital bei der Finanzierung auf die Rentabilität des Eigenkapitals auswirkt.

Die Rentabilität des Eigenkapitals kann durch einen zusätzlichen Fremdkapitaleinsatz erhöht werden, WENN die Gesamtkapitalrendite der Investition (hier die Objektrendite) über dem Fremdkapitalzins liegt.

Dieser Effekt wirkt um so stärker (d.h. die Eigenkapital-Rendite erhöht sich um so mehr), je höher der Fremdkapitalanteil und je größer die Differenz zwischen der Objektrendite und dem Fremdkapitalzins (nach Steuern) ist.

Somit dient die Kennzahl der Objektrendite auch zur Beurteilung, ob durch Fremdkapitaleinsatz die Eigenkapital-Rendite erhöht werden kann.

Das gelingt also immer nur dann, wenn der Darlehenszins (nach Steuern) niedriger ist als die Objektrendite und erklärt, warum die Objektrendite zwar schwach, die Eigenkapital-Rendite aber gut sein kann.

Zusätzlicher Effekt durch Steuervorteile

Naturgemäß ist die Rendite gerade bei Sanierungs- bzw. Denkmalschutz-Objekten während der Jahre der erhöhten Abschreibungen durch die hohen Steuervorteile sehr attraktiv.

Wichtig zur Beurteilung einer solchen steuerlich geförderten Immobilie ist jedoch auch die Rendite danach, wenn sie also vergleichbar ist mit anderen Objekten. Oft reduziert sich die Rendite eines solchen Objektes dann deutlich.